Mietpreisbremse entfristen und verschärfen

Die Mietpreisbremse soll dauerhaft über 2029 hinaus gelten, und die Ausweichwege über Möblierungszuschläge und Indexverträge sollen geschlossen werden.

Die seit 2015 geltende Mietpreisbremse deckelt Neuvertragsmieten in angespannten Wohnungsmärkten bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie ist derzeit bis Ende 2029 befristet [1]. Der Vorschlag entfristet die Regelung und schließt die beiden größten Ausweichrouten: Möblierungszuschläge würden streng begrenzt, Indexmieten vollständig unter die Bremse gestellt. Der Bund kann beides im Bürgerlichen Gesetzbuch regeln; ein Kabinettsentwurf vom April 2026 geht bereits einen Teil dieses Weges [2]. Gegen eine dauerhafte Entfristung sind verfassungsrechtliche Einwände angekündigt. Bewertet wird die Wirkung über zehn Jahre, 2027 bis 2036.

Bilanz

Besser für die Zukunft · 0,60

Pro 22 · 60 % Contra 15 · 40 %

Größenklasse: klein Maßstab dieser Bewertung: 1 Impact-Punkt entspricht rund 50 Mio. € gesellschaftlichem Nutzen pro Jahr. Wie wir bewerten →

Pro-Argumente

Contra-Argumente

9 Argumente bewertet · Scoring v1.3 Δ absolut +7

Argumente — Pro

3 Argumente

Dauerhafte Bremswirkung für Neuvertragsmieten

14von 100

Ohne Entfristung endet die Mietpreisbremse Ende 2029; mit ihr bleibt der Deckel für Neuverträge dauerhaft bestehen. Rund zwei Millionen Haushalte würden im Schnitt um wenige hundert Euro pro Jahr entlastet. Dass die Bremse dort dämpft, wo sie durchgesetzt wird, ist mehrfach gemessen — nur wird sie vielerorts nicht durchgesetzt: In Berlin verstößt fast jede zweite Angebotsmiete folgenlos gegen die Regel.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 3,6Plausibilität 8

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Die Entlastung kommt Mieterhaushalten in Großstädten und Ballungsräumen zugute, die eine neue Wohnung beziehen — darunter überdurchschnittlich viele junge Haushalte und Haushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen. Mieterhaushalte wandten 2022 im Schnitt 27,8 % ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete auf, bei jüngeren Verträgen 29,5 % ^[17]. Auf der anderen Seite stehen Vermieter, die auf einen Teil möglicher Mieteinnahmen verzichten; gut die Hälfte aller Wohnungen in Deutschland ist vermietet, ein großer Teil davon gehört privaten Kleinvermietern ^[13]. Es geht also um eine verteilungsgewichtete Verschiebung von Wohnkosten, nicht um Gesundheit oder Existenzsicherung im engeren Sinn. Ein Euro weniger Miete wiegt für einen einziehenden Haushalt mit knappem Budget schwerer als der entgangene Euro beim Vermieter — allerdings ist die Bremse nicht bedarfsgeprüft: Sie greift dort, wo der Deckel bindet, und entlastet auch Haushalte in nachgefragten Lagen, die sie nicht bräuchten, was den verteilungsgewichteten Gewinn mindert. Der Wert ist mittel (Numéraire-Anker): verschobenes, verteilungsgewichtetes Wohngeld, dessen Gewicht aus der angespannten Lage der Mieterhaushalte kommt, aber durch die schwache Zielgenauigkeit gedämpft wird.

Ohne Entfristung endet die Mietpreisbremse nach geltendem Recht am 31. Dezember 2029 ^[1]. Liefe sie aus, dürften Wiedervermietungsmieten in den 752 Gemeinden mit angespanntem Markt ab 2030 wieder frei vereinbart werden; dort leben 30,9 Millionen Menschen, 37 % der Bevölkerung ^[3]. Mit Entfristung bliebe der Deckel für alle Neuverträge bestehen. Wo die Bremse durchgesetzt wird, liegen Neuvertragsmieten Auswertungen zufolge um 2 bis 4 % niedriger, als sie ohne die Regel lägen — einmalig, nicht mit jedem Jahr wachsend ^[4]^[5]; dort, wo der Deckel gilt, steigen die Mieten also nachweislich langsamer als in vergleichbaren Gebieten ohne ihn. Real greift sie jedoch lückenhaft: Der Mietenmonitor 2025 findet in Berlin 45,7 % der inserierten Bestandsmieten oberhalb des Zulässigen, ohne dass daraus Folgen entstehen ^[8]; die Entfristung verstärkt die Durchsetzung nicht. Über die Jahre 2030 bis 2036 wären im Durchschnitt rund 2 Millionen Haushalte begünstigt ^[3]^[13]^[14], zusammen um grob 0,35 Mrd. € Miete pro Jahr (Spanne: 0,1 bis 0,9 Mrd. €); neuer Wohnraum entsteht dadurch nicht. Der Impact ist moderat: Viele Haushalte sind betroffen, aber die Entlastung pro Haushalt bleibt bei wenigen hundert Euro im Jahr, beginnt erst ab 2030 und wird durch die schwache Durchsetzung im Alltag kleiner, als die Studienwerte nahelegen.

Verglichen werden zwei Welten: In der einen läuft die Bremse zum 31. Dezember 2029 aus, wie es das Gesetz heute vorsieht ^[1]; in der anderen gilt sie weiter. Die Frage der Plausibilität ist deshalb allein, ob der Deckel dämpft, wenn er gilt — nicht, ob der Bundestag ihn beschließt. Und das ist gut belegt: Auswertungen von Millionen Mietinseraten zeigen Rückgänge in der Größenordnung von 2 bis 4 % in Gemeinden, in denen die Mieten zuvor kräftig gestiegen waren ^[4]. Spätere Arbeiten zu Deutschland bestätigen das mit anderen Daten und anderem Design ^[5], und international zeigt die Forschung dasselbe Muster: Wer unter den Deckel fällt, wohnt günstiger ^[9]. Offen bleibt die Stärke, nicht die Richtung: Je nach Gemeinde liegt die Dämpfung zwischen 1 und 4 %, und sie tritt einmalig ein. Ein Rest an Unsicherheit bleibt, weil die Messungen aus den Jahren 2015 bis 2018 stammen und auf die 2030er Jahre übertragen werden. Die Plausibilität ist hoch: Dass die Bremse Neuvertragsmieten dämpft, wenn sie gilt, zeigen mehrere unabhängige Studien — unsicher ist nur, wie stark, und die schwache Durchsetzung entscheidet, wie viel davon im Alltag ankommt.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 9

Wirksamer Deckel auch für möblierte und Indexmieten

5von 100

Die Schließung der Möblierungs- und Indexlücke trifft den Marktteil mit den höchsten Aufschlägen — in Berlin sind 21,8 % der Inserate möbliert, zu rund einem Viertel höheren Mieten [8] — und würde grob 100.000 Verträge pro Jahr zusätzlich unter den Deckel bringen. Wie viel ankommt, hängt an Durchsetzung, Ausweichreaktionen und daran, wie viel die Reform „Mietrecht II“ von 2026 schon vorwegnimmt.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 2Plausibilität 5

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Betroffen sind vor allem Haushalte, die in Großstädten kurzfristig eine Wohnung brauchen: Berufseinsteiger, Studierende, Zugezogene. Sie weichen heute oft auf möblierte Angebote aus, weil das reguläre Angebot knapp ist, und zahlen dafür die höchsten Aufschläge ^[6]. Für diese Gruppe geht es um mehrere hundert bis über tausend Euro im Jahr, nicht um existenzielle Risiken. Auf der Gegenseite verzichten Vermieter möblierter und indexierter Wohnungen auf einen Teil ihrer bisherigen Zuschläge. Wie beim Hauptargument handelt es sich um verschobene Wohnkosten zwischen Haushalten und Vermietern. Der Wert ist mittel: Geldbeträge in spürbarer Höhe für eine junge, oft einkommensschwächere Gruppe, aber kein Eingriff in Gesundheit oder Grundsicherung.

Heute läuft ein wachsender Teil der Neuvermietungen an der Bremse vorbei. In Berlin sind 21,8 % der inserierten Wohnungen möbliert; sie kosten im Schnitt 20,54 €/m² gegenüber 16,37 €/m², die bei Beachtung der Bremse zulässig wären — ein Aufschlag von 4,17 €/m² oder rund 25 %, und 69 % der möblierten Bestandsangebote verstoßen gegen die Bremse ^[8]. Bei Indexverträgen liegt der Anteil an neu geschlossenen Verträgen bundesweit bei 6,7 %, in Großstädten bei 9,6 % ^[7]. Der Kabinettsentwurf „Mietrecht II“ vom April 2026 schließt die Lücke nur teilweise: Möblierungszuschläge müssen künftig gesondert ausgewiesen oder pauschal auf 10 % der Nettokaltmiete begrenzt werden, Indexsteigerungen oberhalb von 3 % Inflation wirken nur noch zur Hälfte, und Kurzzeitverträge werden auf sechs (verlängerbar acht) Monate begrenzt ^[2]. Die vollständige Schließung würde geschätzt 90.000 bis 100.000 möblierte Neuverträge pro Jahr in Bremse-Gebieten zusätzlich erfassen und dort überhöhte Zuschläge von angesetzt rund 100 € pro Monat kappen (Spanne: 50 bis 200 €). Zusammen mit dem Indexeffekt und Wohnungen, die ins reguläre Langzeitsegment zurückkehren, ergibt das eine Entlastung von rund 0,2 Mrd. € Miete pro Jahr (Spanne: 0,06 bis 0,5 Mrd. €). Gegenläufig verschwindet ein kleiner Teil des möblierten Angebots, das echten Übergangsbedarf deckt (Pendler, Projektbeschäftigte, Studierende) ^[15] — gemessen an der Entlastung der Vielen bleibt das nachrangig. Der Impact ist klein bis moderat: Die betroffene Gruppe ist begrenzt, aber die Ersparnis pro Vertrag ist höher als bei der Bremse selbst, weil hier heute die größten Aufschläge sitzen.

Der Wirkmechanismus ist direkt: Ein gesetzlich begrenzter Möblierungszuschlag und voll gedeckelte Indexanpassungen verändern die zulässige Miete unmittelbar im Vertrag. Zwei Dinge sind unsicher. Erstens die Durchsetzung: Schon heute verstößt in Berlin fast jede zweite Angebotsmiete gegen die Bremse, bei möblierten Angeboten sind es 69 % ^[8]; Mieter müssen ihre Rechte selbst geltend machen. Zweitens das Ausweichen: Vermieter können in Kurzzeitvermietung, Ferienwohnungen oder Verkauf wechseln, wie es nach dem Berliner Mietendeckel in großem Umfang geschah ^[10]. In der Rechnung ist deshalb unterstellt, dass rund 40 % der theoretischen Wirkung durch Ausweichen, Nichtdurchsetzung und die Vorwegnahme durch den Kabinettsentwurf verloren gehen ^[2]. Scheitert dieser Entwurf, wächst der Zusatznutzen; kommt er vollständig, schrumpft er. Die Plausibilität ist mittel: Der Hebel wirkt rechtlich unmittelbar, aber Durchsetzungslücken und Ausweichreaktionen fangen einen Teil der Wirkung ab — mehr als mittel ist bei dieser Beleglage nicht drin.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6,5

Verdrängungsschutz und Beweglichkeit

2,4von 100

Zwei nicht-monetäre Vorteile in einem: Gedämpfte Neuvertragsmieten verlangsamen Verdrängung (im Viertel bleiben können) und halten zugleich den Mietsprung beim Umzug kleiner, als er beim Auslaufen wäre — Haushalte bleiben beweglicher. Beide Effekte sind real, aber indirekt und klein gegenüber dem, was Bestandsschutz und übriges Mietrecht ohnehin leisten.

Wert 6 · Teilhabe & BeweglichkeitImpact 1Plausibilität 4

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Der Nutzen sind zwei nicht-monetäre Alltagsgüter. Erstens Beheimatung: Wenn die Neuvertragsmieten eines Viertels gedämpft bleiben, sinkt der Druck, der Haushalte aus ihrer Umgebung verdrängt — soziale Netze, Schulweg, Nachbarschaft bleiben (Teilhabe). Zweitens Beweglichkeit: Wer umziehen möchte, fürchtet einen kleineren Mietsprung und wechselt eher in eine passendere Wohnung (Zeit und Komfort). Beide wiegen je Kopf schwerer als reines Geld, bleiben aber unterhalb von Gesundheit oder Existenz. Der Wert ist mittel bis hoch: nicht-monetäre Zugehörigkeit und Beweglichkeit, die über den eingesparten Euro hinausgehen.

Erstens Verdrängungsschutz: Gedämpfte Neuvertragsmieten verlangsamen Aufwertung und Verdrängung; die DIW-Analyse findet für Mietregulierung insgesamt einen leicht ungleichheitssenkenden Effekt, weil ärmere Haushalte einen höheren Budgetanteil für Miete tragen ^[24]. Zweitens Beweglichkeit: Läuft die Bremse aus, steigen die Neuvertragsmieten frei, der Abstand zur eigenen Bestandsmiete wächst und der Umzug wird teurer; die Fortgeltung hält diesen Sprung kleiner und senkt die Umzugsbremse leicht ^[5]^[11]. Beide Effekte sind indirekt und partiell: Die Bremse greift an der Neuvertragsmiete, während den Bestand ohnehin Kappungsgrenze und Kündigungsschutz schützen — von dort kommt der größte Teil beider Wirkungen, unabhängig von der Entfristung. Zusammen ist ein kleiner Nutzen von grob 0,08 Mrd. € pro Jahr angesetzt (Spanne: 0 bis 0,25 Mrd. €). Der Impact ist klein: real und richtig gerichtet, aber schwer von dem zu trennen, was das übrige Mietrecht ohnehin leistet.

Dass Mietdämpfung Verdrängung verlangsamt und die Ungleichheit leicht senkt, ist belegt ^[24]; dass ein niedrigerer Neuvertragspreis den Umzugssprung verkleinert, folgt aus dem gut dokumentierten Bestand-Neuvertrag-Abstand ^[11]. Die Zurechnung beider Effekte speziell auf die Bremse — statt auf den Bestandsschutz — bleibt unsicher, eine direkte Kausalmessung fehlt ^[5]. Die Plausibilität ist mittel bis niedrig: Richtung belegt, Zurechnung auf die Bremse unsicher.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 5

Argumente — Contra

6 Argumente · Top 3 angezeigt

Weniger Angebote und schärfere Auswahl für Suchende

4,3von 100

Verkauf und Umwidmung können das Mietangebot leicht verringern, und wo der Deckel bindet, verschiebt sich der Wettbewerb vom Preis auf die Vermieter-Auswahl (Bonität, Diskriminierung, informelle Abstandszahlungen). Beides trifft Wohnungssuchende; für die milde Entfristung sind beide Effekte klein und nur schwach belegt.

Wert 4 · Zugang für SuchendeImpact 2,4Plausibilität 4,5

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Betroffen sind Wohnungssuchende in angespannten Märkten — die Gruppe, der die Maßnahme helfen soll: Zuziehende, junge Haushalte, Familien in Veränderung, dazu einkommens- und bonitätsschwächere sowie diskriminierungsgefährdete Haushalte. Ihr Nachteil ist teils Zeit und Aufwand bei der Suche, teils Zugang (wer die Wohnung überhaupt bekommt), teils Geld (informelle Abstandszahlungen). Der Wert ist niedrig bis mittel: Such-, Zugangs- und Komfortkosten vieler Haushalte, mit Risiko nach oben, falls die Reaktion stärker ausfällt.

Zwei Kanäle treffen die Suchenden. Erstens weniger Angebote: Vermieter können auf schärfere Regulierung mit Verkauf, Eigennutzung oder Umwidmung reagieren — in San Francisco sank das Mietangebot um 15 % ^[9], nach dem Berliner Mietendeckel halbierten sich die Inserate ^[10]. Beide Fälle waren viel härter als die milde Bremse (Neubau ausgenommen, Vergleichsmiete plus 10 % erlaubt ^[3]); für die Entfristung ist deshalb nur ein kleiner Rückgang von 1 bis 2 % angesetzt (Spanne: 0 bis 4 %). Zweitens schärfere Auswahl: Wo der Deckel bindet, rationiert der Vermieter nach Bonität und Einkommen statt über den Preis; Befragungen zeigen eine stärkere Bevorzugung zahlungskräftiger Mieter und teils Abstands- oder Ablösezahlungen ^[11]^[27]. Für die rund 780.000 Haushalte, die pro Jahr in Bremse-Gebieten umziehen ^[13]^[14], bedeutet beides längere Suche, mehr Absagen und für einen Teil Zusatzkosten — zusammen angesetzt gut 0,2 Mrd. € pro Jahr. Der Impact ist klein: Sehr viele sind leicht betroffen, ein harter Einbruch ist bei dieser milden Verschärfung aber nicht zu erwarten.

Beide Kanäle sind in harten Fällen belegt (San Francisco, Berlin ^[9]^[10]) und ökonomisch klar — ein bindender Deckel bei Übernachfrage verlagert die Rationierung auf Menge und Auswahl. Die Übertragung auf die milde deutsche Bremse ist der unsichere Schritt: Nach 2015 haben die Auswertungen keinen vergleichbaren Angebotseinbruch dokumentiert ^[4]^[5], und die Selektions-Evidenz ist überwiegend umfragebasiert ^[11]^[27]. Die Plausibilität ist mittel: Die Reaktionen sind in harten Fällen beobachtet, ihre Größe für diese mildere Maßnahme bleibt unsicher.

evidence_basis: Präzedenz · P-ceiling 5

Gedämpfte Investitionen in Bestand und Neubau

2,5von 100

Direkt trifft die Bremse den Neubau nicht, aber sie kann Bestandsinvestitionen dämpfen und Investoren das Signal dauerhafter Verschärfung senden. Belegt ist davon wenig; deutsche Daten zeigen eher eine Verlagerung ins teure Segment als einen Rückgang.

Wert 6 · WohnraumversorgungImpact 1,2Plausibilität 3,5

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Träfe der Effekt ein, ginge er zulasten des künftigen Wohnungsangebots — der Größe, an der der angespannte Markt hängt: weniger sanierte Bestände, im schlechteren Fall weniger Mietwohnungsbau. Das berührt die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarkts insgesamt, nicht nur einzelne Budgets, und wirkt über Jahrzehnte nach. Deshalb wiegt dieser Kanal je Euro schwerer als reine Komfort- oder Suchkosten. Der Wert ist mittel bis hoch: Es geht um die langfristige Angebotsbasis des Markts — aber der bezifferte Umfang bleibt klein.

Neubauten sind von der Bremse ausgenommen; der direkte Effekt auf den Wohnungsbau ist damit begrenzt ^[3]. Der Einwand zielt auf zwei indirekte Kanäle. Erstens Instandhaltung und Modernisierung: Wo Mieterträge gedeckelt sind, sinkt der Anreiz, in Bestandswohnungen zu investieren; Untersuchungen deutscher Daten zeigen nach 2015 verschobene Investitionsanreize zugunsten hochwertiger, unregulierter Objekte ^[12]. Zweitens das Signal: Eine entfristete, wiederholt nachgeschärfte Regulierung erhöht aus Investorensicht das Risiko, dass künftig auch Neubauten einbezogen werden — der Berliner Mietendeckel hatte genau das getan ^[10]. Beziffern lässt sich das kaum; angesetzt ist ein Schaden von 0,05 bis 0,1 Mrd. € pro Jahr über verringerte Instandhaltung und einzelne unterlassene Projekte (Spanne: 0,01 bis 0,2 Mrd. €). Zum Vergleich: 2025 wurden bundesweit 206.600 Wohnungen fertiggestellt, der niedrigste Wert seit 2012 ^[18] — der Neubau schwächelt schon aus anderen Gründen. Der Impact ist klein: Beide Kanäle sind indirekt, und der größte Teil des Wohnungsbaus bleibt rechtlich unberührt.

Die Evidenz ist die schwächste unter den Gegenargumenten. Für verschobene Investitionsanreize gibt es eine deutsche Studie ^[12]; dieselbe Arbeit findet zugleich mehr Angebot an neuen, unregulierten Wohnungen — also keinen einfachen Rückgang, sondern eine Verlagerung nach oben ins teure Segment. Die DIW-Evaluation für das BMJV fand die von Immobilienverbänden behaupteten Instandhaltungs- und Modernisierungseffekte für die deutsche Bremse gerade nicht bestätigt ^[4]. Der Signalkanal beruht auf Verbandsaussagen und Überlegung, nicht auf Messung; dagegen spricht, dass die Bremse seit 2015 gilt, zweimal verlängert wurde ^[1] und Bauinvestitionen stärker von Zinsen und Baukosten getrieben werden. Die Plausibilität ist niedrig: ein nachvollziehbarer Mechanismus, aber ohne direkte Messung und mit gegenläufigen Befunden.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 5

Höhere Mieten im unregulierten Segment

2,4von 100

Nicht weil dieselbe Nachfrage plötzlich mehr zahlt, sondern weil die verbilligten Wohnungen schlechter zirkulieren und zahlungskräftige Suchende ins freie Segment verdrängt werden, steigen dort die Mieten. Für Deutschland gemessen (+2,7 %), aber überwiegend Umverteilung — die Zahl der Wohnungen ändert sich nicht.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 0,8Plausibilität 6

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Die Mehrkosten tragen Haushalte, die im unregulierten Segment mieten — überwiegend im Neubau, wo Mieten und meist auch Einkommen der Mieter über dem Durchschnitt liegen. Empfänger sind die Eigentümer dieser Wohnungen. Es ist das Spiegelbild des Hauptnutzens: verschobene Wohnkosten zwischen Haushalten und Vermietern, hier in die Gegenrichtung. Da die Belasteten im Schnitt einkommensstärker sind als die Entlasteten des Hauptarguments, mildert das die Verteilungsbilanz, hebt sie aber nicht auf. Der Wert ist mittel: Geldströme in begrenzter Höhe, getragen von vergleichsweise einkommensstärkeren Haushalten.

Die Bremse teilt den Markt: Bestandswohnungen gedeckelt, Neubau-Erstvermietungen frei ^[3]. Der Überlauf entsteht aber nicht dadurch, dass dieselbe Nachfrage plötzlich mehr zahlt — bei fester Wohnungszahl und zufälliger Vergabe gäbe es ihn nicht. Er hat zwei Zutaten. Erstens die schlechtere Zirkulation: Der Deckel verteilt die verbilligten Wohnungen über Warteschlange, Auswahl und Glück statt über den Preis; wer eine hat, gibt sie seltener wieder her und nutzt tendenziell mehr Fläche, als er zum Marktpreis nähme ^[5] — effektiv stehen weniger davon für Nachrücker bereit. Zweitens die Verdrängung: Zahlungskräftige Suchende, die leer ausgehen, weichen ins freie Segment (Neubau, Umland) aus und bieten dort die Miete hoch. Für die deutsche Bremse ist der Überlauf gemessen — rund +2,7 % ^[5] —, nach dem Berliner Mietendeckel stiegen die Umlandmieten, in Potsdam bis 12 % ^[10]. Entscheidend: Die Zahl der Wohnungen ändert sich dabei nicht — es ist Umverteilung (Neubau-Mieter zahlen mehr, ihre Vermieter verdienen mehr) plus eine schlechtere Verteilung der vorhandenen Wohnungen, keine echte Verschärfung der Knappheit. Angesetzt sind gut 0,1 Mrd. € Mehrmiete pro Jahr im kleineren freien Segment, davon der größte Teil verschobenes Geld (Spanne: 0,04 bis 0,4 Mrd. €). Der Impact ist klein: überwiegend Umschichtung, die Knappheit selbst wächst nicht.

Der Überlaufeffekt gehört zu den besser belegten Nebenwirkungen: Er ist für die deutsche Bremse mit Inseratsdaten gemessen ^[5], zeigt sich unabhängig davon in den Ertragsdaten deutscher Kommunen ^[12] und passt zum Berliner Umland-Befund ^[10]. Unsicher ist die Größe für genau diese Verschärfung: Je vollständiger die Lücken geschlossen werden, desto kleiner wird das freie Segment, auf das der Druck ausweicht — desto stärker aber auch der Druck je verbleibender Wohnung. Die Studien messen den Effekt der Einführung 2015, nicht einer Nachschärfung; die Übertragung bleibt eine Annäherung. Die Plausibilität ist mittel bis hoch: Mehrere unabhängige Befunde zeigen denselben Mechanismus, nur seine Größe für diesen Schritt ist unscharf.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 8

Laufende Kosten für Durchsetzung und Verfahren

2,4von 100

Deckel und Lückenschließung erzeugen dauerhafte Dokumentations-, Rüge- und Gerichtskosten in der Größenordnung von einigen zehn Millionen Euro jährlich. Sicher ist, dass sie anfallen; geschätzt ist nur ihr Umfang.

Wert 5 · Vollzug & VerfahrenImpact 0,6Plausibilität 8

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Es handelt sich um Ressourcen — Arbeitszeit von Vermietern, Mietern, Anwälten und Gerichten —, die für Papier- und Streitarbeit gebunden werden, ohne dass Wohnraum entsteht. Solche Kosten wiegen wie öffentliche Mittel: Sie fehlen an anderer Stelle, treffen aber niemanden existenziell. Der Wert ist mittel: gewöhnliche Vollzugskosten ohne besondere Schwere.

Die Bremse setzt sich nicht selbst durch: Mieter müssen rügen, Vermieter dokumentieren, Gerichte entscheiden. Eine Entfristung verstetigt diese Kosten, die Lückenschließung erweitert sie auf Möblierungs- und Indexverträge — samt neuer Ausweisungs- und Berechnungspflichten ^[2]. Bei jährlich mehreren hunderttausend erfassten Neuverträgen und angesetzten 100.000 bis 150.000 zusätzlichen Rügen, Auskunftsverlangen und Verfahren pro Jahr zu je 200 bis 300 € Aufwand ergibt das grob 0,03 Mrd. € pro Jahr (Spanne: 0,01 bis 0,06 Mrd. €), verteilt auf Vermieter, Mieter und Justiz. Der Impact ist sehr klein: Die Vorgänge sind zahlreich, aber je Vorgang günstig.

Dass Verwaltungs- und Verfahrenskosten anfallen, folgt unmittelbar aus dem Gesetzesvollzug; strittig ist nur die Menge. Die angesetzten Fallzahlen sind eine Annahme, angelehnt an die hohen Beanstandungsquoten, die der Mietenmonitor dokumentiert ^[8] — jede Beanstandung ist ein Vorgang. Würde die Durchsetzung behördlich organisiert, verschöben sich die Kosten zum Staat, verschwänden aber nicht. Die Plausibilität ist hoch: Der Kostenanfall selbst ist sicher, nur sein Umfang ist geschätzt.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 9,5

Der Bund verstellt den Ländern den Weg zu eigenen Lösungen

1,9von 100

Weil der Bund das Mietpreisrecht abschließend regelt, dürfen die Länder darin nichts Eigenes beschließen — daran scheiterte 2021 der Berliner Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht. Allerdings hängt diese Sperre am gesamten sozialen Mietrecht des BGB, nicht an der Mietpreisbremse allein: Ein Auslaufen der Bremse würde den Ländern den Weg kaum öffnen. Und die einzige real erprobte Landeslösung war schlechter als die Bundesregel.

Wert 6 · Föderale SpielräumeImpact 0,8Plausibilität 4

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Betroffen ist nicht ein einzelner Geldbetrag, sondern die Frage, wer die Regeln für den Wohnungsmarkt setzen darf. Länder unterscheiden sich stark: Ein Instrument, das in München trägt, kann in Chemnitz schaden. Die Möglichkeit, regional zu differenzieren und Regeln zu erproben, ist eine Eigenschaft des Systems, nicht ein Posten im Haushalt — sie wirkt über Jahrzehnte und auf alle künftige Wohnungspolitik der Länder. Deshalb wiegt dieser Kanal je Euro schwerer als Komfort- oder Suchkosten, auch wenn der bezifferte Umfang klein bleibt. Der Wert ist mittel bis hoch: Es geht um die Anpassungsfähigkeit der Wohnungspolitik insgesamt — aber der Schaden, den man beziffern kann, ist klein.

Mietpreisrecht ist konkurrierende Gesetzgebung: Sobald der Bund es abschließend regelt, dürfen die Länder daneben nichts Eigenes beschließen. Genau daran scheiterte 2021 der Berliner Mietendeckel — das Bundesverfassungsgericht erklärte ihn für nichtig ^[19]^[20]. Entscheidend für die Bewertung ist aber, woran diese Sperre hängt: Das Gericht leitete sie aus den §§ 556 bis 561 BGB insgesamt ab — ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Mieterhöhungsrecht —, nicht allein aus der Mietpreisbremse. Liefe die Bremse aus, bliebe dieses übrige Mietpreisrecht bestehen und besetzte das Kompetenzfeld weiter; die Entfristung verstellt den Ländern also kaum einen Weg, der ihnen sonst offenstünde. Der realistische Reformpfad wäre ohnehin eine bundesrechtliche Öffnungsklausel — die nur der Bund schaffen kann, kein Land erstreiten. Den Ländern bleiben daneben die Hebel außerhalb des Mietpreisrechts: Zweckentfremdungsverbot, Milieuschutz, Umwandlungsverbot, Bauordnung ^[22]. Angesetzt ist deshalb ein sehr kleiner entgangener Nutzen von grob 0,03 Mrd. € pro Jahr, mit einer Spanne von null bis 0,3 Mrd. € — die Null steht ausdrücklich darin. Dass Länder eigene Wege gehen wollen, ist belegt (Berlin, Hessen-Gutachten ^[23]); dass diese besser wären, nicht: In Berlin haben sich die Angebotsmieten seit 2014 mehr als verdoppelt, auf fast 18 €/m² ^[21], und der einzige Landes-Alleingang halbierte das Inseratsangebot und trieb die Umlandmieten, in Potsdam um bis zu 12 % ^[10]. Der Impact ist sehr klein und offen: Den Ländern wird kaum etwas verschlossen, was die Bremse allein aufhielte — und die eine erprobte Landeslösung war schlechter als der Status quo.

Zwei Glieder der Kette sind belegt, das dritte widerlegt den starken Hebel. Belegt ist die Sperre selbst — höchstrichterlich entschieden ^[19]^[20] — und das Interesse der Länder, das Berlin mit einem eigenen Gesetz und Hessen mit einem Gutachten zeigte ^[23]. Widerlegt ist die populäre Zuspitzung „Bremse weg, Länder frei“: Das Gericht stützte die Sperrwirkung auf das gesamte BGB-Mietpreisrecht, sodass Vergleichsmiete und Kappungsgrenze das Feld auch ohne die Bremse besetzt hielten. Der Kausalhebel, den das Argument unterstellt, trägt damit nicht. Die Plausibilität ist mittel bis niedrig: Blockade und Länderinteresse sind belegt, aber dass gerade die Mietpreisbremse den entscheidenden Riegel bildet, ist es nicht.

evidence_basis: Präzedenz · P-ceiling 7

Dauereingriff statt befristeter Ausnahme

1von 100

Das Bundesverfassungsgericht bestätigte die Mietpreisbremse 2019 auch wegen ihres befristeten, an nachgewiesene Marktanspannung gekoppelten Ausnahmecharakters. Eine Entfristung nimmt genau dieses Rechtfertigungselement heraus und verschiebt die Verhältnismäßigkeitsprüfung nach Art. 14 GG. Rechtlich offen — das Gericht hat sich bei der Bremse aber bislang nachsichtig gezeigt.

Wert 9 · EigentumsgarantieImpact 0,4Plausibilität 3

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Betroffen ist die Eigentumsgarantie (Art. 14 GG): Wie weit darf der Gesetzgeber die Verfügung über vermietetes Eigentum dauerhaft beschränken, ohne die Sozialbindung zu überdehnen? Das ist kein Geldbetrag, sondern ein Verfassungsgut — es wiegt je Fall schwer, auch wenn der hier bezifferbare Umfang klein bleibt. Der Wert ist hoch (Verfassungskern): Es geht um die Grenze zulässiger Eigentumsbindung — die Kleinheit steckt in Wahrscheinlichkeit und Umfang, nicht im Gewicht des Guts.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse 2019 für mit dem Grundgesetz vereinbar erklärt — tragend war dabei auch, dass sie eine befristete, an nachgewiesene Marktanspannung gekoppelte Ausnahme ist ^[25]. Die Entfristung nimmt genau dieses zeitliche Rechtfertigungselement heraus: Aus einer vorübergehenden wird eine dauerhafte Bindung, was die Verhältnismäßigkeitsprüfung verschiebt und ein neues Verfahren wahrscheinlicher macht. Ein materieller Schaden lässt sich kaum beziffern; angesetzt ist ein sehr kleiner Wert von grob 0,02 Mrd. € pro Jahr an Rechtsunsicherheit und Verfahrensrisiko (Spanne: 0 bis 0,1 Mrd. €). Der Impact ist sehr klein: Es geht um ein erhöhtes, nicht um ein realisiertes Verfassungsrisiko.

Die Richtung ist plausibel — der Wegfall der Befristung schwächt ein tragendes Argument des Beschlusses von 2019 ^[25]. Dagegen steht, dass sich das Gericht bei der Mietpreisbremse durchgängig permissiv gezeigt und Nachschärfungen bei verhältnismäßiger Ausgestaltung für haltbar erklärt hat; ob eine Entfristung tatsächlich kippt, ist offen und eher unwahrscheinlich. Die Plausibilität ist niedrig: ein nachvollziehbarer, aber spekulativer Einwand gegen eine bislang nachsichtig geprüfte Regelung.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 5

Summary

Verglichen wird allein die Fortgeltung des milden Deckels mit seinem gesetzlich vorgesehenen Auslaufen Ende 2029 — nicht mit den wirksameren, angebotsseitigen Wegen. In diesem engen Vergleich bleibt unterm Strich ein kleiner positiver Effekt: Dort, wo die Bremse gilt, steigen die Neuvertragsmieten nachweislich langsamer als in vergleichbaren Gebieten ohne sie, und rund zwei Millionen Mieterhaushalte werden — wenn auch bescheiden — entlastet. In einem angespannten Markt, in dem Wohnen nicht einfach ausweichbar ist, ist das für die Betroffenen real und besser als nichts zu tun. Zugleich löst die Maßnahme das drängende Problem nicht: Die Mieten steigen weiter (Neuvertrag rund +3,5 % im Jahr), und neuer Wohnraum entsteht nicht — sie ist eine Übergangslösung, solange das Angebotsproblem nicht anderweitig gelöst wird. Auf der Kostenseite stehen ein leicht dünneres Angebot mit schärferer Vergabe-Auswahl, höhere Mieten im freien Segment (überwiegend Umverteilung, nicht mehr Knappheit), gedämpfte Investitionen und laufende Vollzugskosten — jeder Posten klein und für den milden Deckel nur schwach belegt. Der oft genannte Einschluss-Effekt zählt hier sogar leicht für die Fortgeltung, weil sie den Mietsprung beim Umzug kleiner hält als das Auslaufen. Unterm Strich: ein bisschen besser als Nichtstun, aber kein Ersatz für das, was wirklich hülfe. Wichtig für die Einordnung: „ein bisschen besser“ heißt hier besser als der Wegfall der Regel — nicht besser als andere, wirksamere Vorschläge. Die durchgesetzte Variante liefert deutlich mehr Wirkung, zum Preis größerer Verzerrungen; siehe „Mietpreisbremse durchsetzbar machen“.

Ausblick — Zwei Zukünfte

Besser für die Zukunft · 0,60

Quellen

Deutscher Bundestag: Mietpreisbremse bis 2029 verlängert (Beschluss 26.06.2025). bundestag.de
BMJV: Pressemitteilung 29.04.2026: Gesetzentwurf zu möblierten Wohnungen, Indexmieten, Kurzzeitmietverträgen (Mietrecht II). bmjv.de
BBSR: Fachbeitrag: Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze deutlich ausgeweitet (18.02.2026). bbsr.bund.de
DIW Berlin: Wochenbericht 7/2018 / BMJV-Evaluation: Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf (Mense/Michelsen/Kholodilin). diw.de
Mense/Michelsen/Kholodilin: Rent Control, Market Segmentation, and Misallocation. Journal of Urban Economics 134 (2023) — Neuvertragsmieten −2 %, Spillover +2,7 %, Lock-in nur bei Hochverdienern. sciencedirect.com
BMJV: Untersuchung des möblierten Mietwohnungsmarktes (Schlussbericht 2023). bmjv.de
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Bundesverfassungsgericht: Beschluss vom 25. März 2021 – 2 BvF 1/20: Bund hat mit §§ 556–561 BGB abschließend Gebrauch gemacht (Sperrwirkung). bundesverfassungsgericht.de
Tagesspiegel / BBSR: Angebotsmieten in Berlin seit 2014 mehr als verdoppelt (+107 %; aktuell fast 18 €/m²). tagesspiegel.de
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Bundesverfassungsgericht: PM 56/2019: Verfassungsbeschwerden gegen die Mietpreisbremse erfolglos (Beschluss 18.07.2019, 1 BvL 1/18 u.a.) — befristeter Ausnahmecharakter tragend. bundesverfassungsgericht.de
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